●系統(tǒng)洞察傳統(tǒng)園區(qū)發(fā)展困境與新型專業(yè)園區(qū)的核心特征及成功邏輯。

●掌握新型專業(yè)園區(qū)基于區(qū)域稟賦的產(chǎn)業(yè)選擇、生態(tài)構建與戰(zhàn)略定位方法論。

●學習“物理+數(shù)字”雙空間融合的規(guī)劃理念與基礎設施建設要點。

●了解產(chǎn)業(yè)思維以及產(chǎn)業(yè)思維下的專業(yè)園區(qū)運作邏輯。

●通過國內(nèi)外頂尖案例剖析與實戰(zhàn)模擬，提升頂層設計與運營操盤能力。

●掌握數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園的投資開發(fā)邏輯和運營思路。

●掌握環(huán)保專業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)邏輯和運營思路。

第一講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新形勢與核心挑戰(zhàn)

一、宏觀環(huán)境之變

1. 國際格局背景：全球產(chǎn)業(yè)鏈重構與“中國+1”策略

——從現(xiàn)象、影響、現(xiàn)狀解讀，挑戰(zhàn)與機遇并存

案例：

1）東莞某傳統(tǒng)電子產(chǎn)業(yè)園因訂單轉移空置率上升

2）蘇州工業(yè)園吸引微軟、三星等設立亞太研發(fā)總部

2. 國內(nèi)經(jīng)濟周期背景

——結構性下行與增長動能轉換（現(xiàn)象+影響+關聯(lián)）

3. 科技革命背景

1）AI、機器人、低空經(jīng)濟等新質生產(chǎn)力爆發(fā)

2）企業(yè)新需求與新機遇

新需求：三特要求（特殊空間、特殊政策、特殊配套）

新機遇：差異化定位、搶占產(chǎn)業(yè)新賽道的黃金機會

案例：深圳打造全球低空經(jīng)濟中心

4. 企業(yè)出海背景（現(xiàn)象+影響）

園區(qū)新思路：企業(yè)出海服務

案例：臨港新片區(qū)設立“一帶一路”技術交流與轉移中心。

5. 當今中國的十大機遇與挑戰(zhàn)

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀與困局

1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤

3）空置率突顯

2. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃六大誤區(qū)

誤區(qū)一：空

誤區(qū)二：舊

誤區(qū)三：重

誤區(qū)四：差

誤區(qū)五：虛

誤區(qū)六：泛

3. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的困局

1）外部壓力疊加傳統(tǒng)政策調(diào)控深化

2）傳統(tǒng)開發(fā)模式失靈

3）市場供需矛盾

案例：

1）東莞傳統(tǒng)制造業(yè)園區(qū)年均去化率＜30%

2）深圳寫字辦公樓年均去化率<10%

4. 傳統(tǒng)園區(qū)的困境

1）招商困境

2）政策困境

3）模式困境

4）盈利能力困境

5. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何破局

1）價值重構（資源和價值共生）

工具：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值金字塔模型

2）產(chǎn)業(yè)思維下的新型專業(yè)園區(qū)

3）新型專業(yè)園區(qū)的五大種類

第一種：數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

第二種：跨境電商產(chǎn)業(yè)園

第三種：綠色低碳循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園

第四種：專業(yè)環(huán)保園區(qū)

第五種：大數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園

案例：

1）佛山京東跨境電商數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

2）惠州金茂源環(huán)保產(chǎn)業(yè)園

第二講：傳統(tǒng)園區(qū)的“向外突破”——跨境電商產(chǎn)業(yè)園

一、跨境電商產(chǎn)業(yè)園的戰(zhàn)略定位與產(chǎn)業(yè)選擇

1. 核心驅動力分析

1）政策紅利

2）市場紅利

3）企業(yè)需求

2. 基于稟賦的差異化定位

1）口岸型

2）產(chǎn)業(yè)帶型

3）消費市場型

案例：上海虹橋品匯

案例：佛山京東數(shù)字化跨境電商產(chǎn)業(yè)園

3. 產(chǎn)業(yè)生態(tài)規(guī)劃——構建“4+1”核心產(chǎn)業(yè)功能集群

1）交易平臺

2）物流倉儲

3）金融支付

4）綜合服務

5）創(chuàng)新孵化

二、空間規(guī)劃與基建要點

1. 物理空間規(guī)劃

——特殊載體需求+功能動線設計

2. 數(shù)字空間賦能

——核心數(shù)字基建+必備SaaS服務+數(shù)字孿生應用+Ai+電商直播

三、精益運營與價值創(chuàng)造

1. 核心運營模式

——基礎服務+增值服務+生態(tài)服務

2. 創(chuàng)新盈利模式

——租金+服務傭金（供應鏈；直播帶貨）+產(chǎn)業(yè)投資回報+數(shù)據(jù)增值服務

案例：佛山京東跨境電商數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

案例：深圳坂田跨境電商產(chǎn)業(yè)集群

討論：打造新的跨境電商園區(qū)需要什么要素

第三講：傳統(tǒng)園區(qū)的“向內(nèi)升級”——環(huán)保專業(yè)園區(qū)

一、環(huán)保園區(qū)戰(zhàn)略定位

1. 核心驅動力分析

1）政策剛性約束——雙碳目標、環(huán)保督察、無廢城市建設

2）市場需求爆發(fā)——環(huán)保市場需求+技術成熟

2. 環(huán)保園區(qū)的開發(fā)條件及開發(fā)模式

開發(fā)條件：土地+環(huán)保+專業(yè)運營團隊

開發(fā)模式：三權合一模式（土地所有權；環(huán)保特許權；園區(qū)運營權）、投運分離模式

案例：金茂源環(huán)保集團；駿翔宇輝集團

二、環(huán)保園區(qū)的規(guī)劃（物理空間）

1. 特殊載體需求

1）廠房產(chǎn)品

2）環(huán)保設施

3）危化品倉庫

4）管道系統(tǒng)

5）能源供應系統(tǒng)

2. 數(shù)字空間賦能

1）核心數(shù)字基建

2）物聯(lián)網(wǎng)（IoT）應用

三、環(huán)保園區(qū)的運營

1. 核心運營模式：基礎服務+增值服務+生態(tài)協(xié)同

2. 多樣化經(jīng)營管理：物業(yè)管理+能源管理+環(huán)保管理+供應鏈管理

3. 創(chuàng)新盈利模式——打破傳統(tǒng)租金收益單一模式

1）租金

2）廢水處理費

4）廢氣處理費

5）危固廢處理費

6）危化品供應

7）蒸汽能源管理

8）水電物業(yè)費

案例：惠州金茂源環(huán)保產(chǎn)業(yè)園